IMPAGO DE LOS GASTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS DE COMUNIDAD EN CASOS DE INMUEBLES EN COPROPIEDAD

En los casos en que un inmueble pertenece en proindiviso a dos o más personas, surge la duda sobre contra quién dirigir la reclamación por impago de los gastos de la comunidad de propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal guarda silencio sobre el carácter mancomunado o solidario de la obligación de contribuir a los gastos comunes de la vivienda. Ahora bien, la mayoría de Audiencias Provinciales se ha decantado por el criterio de la responsabilidad solidaria, lo cual significa que la Comunidad de propietarios puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los copropietarios del inmueble, sin perjuicio de las relaciones internas de los mismos, y del derecho de repetición que ostentará el que realizó el pago frente al resto de obligados.

Dicha solidaridad se asienta en la naturaleza propia de la obligación de contribución a los gastos de comunidad, la cual se fija con arreglo a la cuota de participación de la vivienda o local en la totalidad del inmueble, por lo que, como establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 8 de marzo de 2011, tiene frente a la comunidad el carácter de única sin ser susceptible de división, no pudiendo ser compelido el acreedor a recibir por partes la prestación, como si se tratase de una obligación mancomunada (art.1138 CC ).

Piénsese a este respecto que, los copropietarios no pueden repartirse entre ellos el derecho de voto en las juntas, sino que, únicamente ostentan un derecho de voto que les obliga a ponerse de acuerdo internamente para poder ejercitar el mismo en las juntas de la comunidad. Por lo que, no tendría ningún sentido, que a la hora de hacer frente a las obligaciones económicas derivadas de su cuota de participación en la comunidad pretendiesen hacer valer frente a la misma las relaciones internas de repartición de dichos gastos que existan entre los propietarios en proindiviso.

De este modo, se produce una única deuda frente a la comunidad, sin perjuicio de la división interna entre los copropietarios, por lo que, la reclamación derivada de la obligación de contribuir a los gastos de comunidad en casos de inmuebles en copropiedad, se podrá dirigir, por tanto, contra un copropietario, varios copropietarios, o todos ellos, sin que el acreedor deba sufrir la insolvencia de cualquiera de los deudores (art. 1.144 CC).

A este respecto, la Audiencia Provincial de Alicante, en sentencia de 16 febrero 2005 dispone que la obligación legal de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, se ha configurado por la jurisprudencia como solidaria, ya que ésta presupone una identidad de la causa común obligacional, es decir, la unidad de la prestación hace a la misma indivisible, sin posibilidad de fraccionar el crédito o la deuda, de forma que se debe la totalidad o se es acreedor del todo.

Por tanto, dado que la obligación de contribuir a los gastos de comunidad se fija con arreglo a la cuota de participación, tiene una naturaleza indivisible, su reclamación podrá dirigirse frente a cualquier copropietario para que pague la totalidad del crédito, independientemente de quien tenga el uso y disfrute del inmueble, e independiente de los acuerdos internos de reparto y satisfacción de los gastos que las partes tengan.

Por otro lado, cabe señalar que, en caso de separación o divorcio surge la duda de si ambos cónyuges vienen obligados al pago de los gastos ordinarios y extraordinarios de la comunidad o si, por el contrario, debe hacerse cargo de los mismos el cónyuge al que se le atribuyó el uso y disfrute de la vivienda.

La jurisprudencia no es unánime en este sentido. Así pues, algunas Audiencias entienden que las cuotas ordinarias deben ser satisfechas por el cónyuge al que se le haya atribuido el uso y disfrute la vivienda, mientras que los gastos extraordinarios corresponden al propietario o propietarios, dado que estos últimos obedecen a gastos que se producen con independencia del uso de la vivienda y benefician a la propiedad.

No obstante, hay que tener presente lo establecido por el Tribunal Supremo en Sentencia de 20 de junio de 2006, en la cual, determina la inclusión en el pasivo de la sociedad ganancial en liquidación de los gastos de comunidad y del IBI pagados por exesposa, la cual ostenta el uso y disfrute del inmueble. La citada sentencia literalmente establece:

“El artículo 9.5º de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 de 1.960 (al igual que el art. 9º.1 f) de la vigente de 1.999), de una forma clara e inequívoca, impone al propietario el pago de aquellos gastos (sentencias de 25 de mayo de 2.005 y 1 de junio de 2.006). Los gastos a que no referimos en este motivo han de figurar como crédito actualizado de la actora contra la sociedad en liquidación, por imperativo del artículo 1.398.3º del Código civil EDL 1889/1.”

Así pues, la Sala de lo civil llega a la conclusión de que “la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios” (STS de 25 de mayo de 2005, STS de 1 de junio de 2006, STS 20 de junio de 2006). De esta forma el pago lo deberá soportar el cónyuge titular aunque no se le hubiese atribuido el uso, o bien los dos cónyuges si a ambos les pertenece o es de la sociedad de gananciales.

LEY 31/2014 PARA LA MEJORA DEL GOBIERNO CORPORATIVO QUE MODIFICA LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL.
Abordamos las modificaciones que la Ley 31/2014 para la Mejora del Gobierno Corporativo, incorpora a la Ley de Sociedades de Capital en lo que respecta a la Junta General, derechos de los accionistas y Órgano de Administración.

Junta general
Referente a la Junta general, (art. 160)se amplían sus competencias atribuyéndole poder de decisión en relación a la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales, entendiéndose por activos esenciales aquéllos activos cuyo importe supere el veinticinco por ciento (25 %) del valor de los activos de la sociedad, de acuerdo con el último balance aprobado. Se incluye en las sociedades anónimas (art. 161)la posibilidad de impartir instrucciones en relación con la gestión a los administradores, posibilidad que hasta ahora se reservaba a las Sociedades de Responsabilidad Limitada, salvo que los estatutos establezcan otra cosa.
Conflicto de interés
Se modifica el tratamiento del conflicto de interés y se hace extensivo a las Sociedades Anónimas. “El socio no podrá ejercitar el derecho de voto correspondiente a sus acciones o participaciones cuando se trate de adoptar un acuerdo que tenga por objeto:
a) autorizarle a transmitir acciones o participaciones sujetas a una restricción legal o estatutaria,
b) excluirle de la sociedad,
c) liberarle de una obligación o concederle un derecho,
d) facilitarle cualquier tipo de asistencia financiera, incluida la prestación de garantías a su favor o
e) dispensarle de las obligaciones derivadas del deber de lealtad acordada conforme a lo previsto en el artículo 230.
En las sociedades anónimas, la prohibición de ejercitar el derecho de voto en los supuestos contemplados en los párrafos a) y b) anteriores solo será de aplicación cuando dicha prohibición esté expresamente prevista en las correspondientes cláusulas estatutarias reguladoras de la restricción a la libre transmisión o la exclusión.
En los casos de conflicto de interés distintos de los previstos en el apartado 1, los socios no estarán privados de su derecho de voto a no se que el voto del socio o socios incursos en conflicto haya sido decisivo para la adopción del acuerdo, en cuyo caso, corresponderá a la sociedad y, en su caso, al socio o socios afectados por el conflicto, la carga de la prueba de la conformidad del acuerdo al interés social. De esta regla se exceptúan los acuerdos relativos al nombramiento, el cese, la revocación y la exigencia de responsabilidad de los administradores y cualesquiera otros de análogo significado en los que el conflicto de interés se refiera exclusivamente a la posición que ostenta el socio en la sociedad. En estos casos, corresponderá a los impugnantes la acreditación del perjuicio al interés social.
Derecho de información en la Sociedad Anónima.
Se incorporan dos nuevos apartados 5 y 6 al artículo 197 LSC y modifica las consecuencias jurídicas según el momento en que se haya ejercido el derecho de información, diferenciando:
Antes de la Junta General ; solo se permitirá impugnar los acuerdos, si la información facilitada al socio fuera incorrecta o insuficiente y esta hubiera sido esencial para ejercer de forma razonable su derecho de voto o de cualquier derecho de participación. En relación con las sociedades cotizadas el derecho de información podrá ejercerse hasta cinco días antes de la celebración de la Junta y con el fin de fomentar la transparencia, tanto las solicitudes válidas de información como las aclaraciones, y contestaciones facilitadas por escrito por los administradores se incluirán en la página web corporativa de la sociedad.
Durante el desarrollo de las Junta General; En ningún caso será causa de impugnación la vulneración del derecho, únicamente permitirá al accionista exigir el cumplimiento de la obligación de información y los daños y perjuicios causados.
Con el fin de evitar prácticas abusivas en el ejercicio de este derecho el apartado 6 establece la responsabilidad del accionista por los daños y perjuicios derivados del uso abusivo y/o perjudicial de la información solicitada.
Votación de acuerdos y mayorías.
Se añade el artículo 197 bis con el fin de garantizar la votación separada por asuntos.
1. En la junta general, deberán votarse separadamente aquellos asuntos que sean
sustancialmente independientes.
2. En todo caso, aunque figuren en el mismo punto del orden del día, deberán votarse de forma separada:
a) el nombramiento, la ratificación, la reelección o la separación de cada administrador, y
b) en la modificación de estatutos sociales, la de cada artículo o grupo de artículos que tengan autonomía propia.
c)aquellos asuntos en los que así se disponga en los estatutos de la sociedad
Mayorías: En el caso de las sociedades anónimas el nuevo texto
legal considera la mayoría relativa como válida expresión de la voluntad social especificando que serán válidamente adoptados los acuerdos adoptados cuando obtengan más votos a favor que en contra del capital presente o representado.
En relación con los acuerdos adoptados en materias previstas en el artículo 194 LSC, (fusión, escisión, modificación estatutaria, etc.) se establecen dos mayorías en función del capital presente: Si la asistencia supera el 50% capital social, bastará con la mayoría absoluta (50% + 1 voto) del capital presente o representado. Si la asistencia < 50% y > 25%, bastará con 2/3 del capital presente o representado.
Los estatutos sociales podrán elevar las mayorías anteriores.
Impugnación de acuerdos sociales.
En el art 204 se amplían las causas de impugnación los acuerdos añadiendo los acuerdos contrarios al Reglamento de la Junta General. Se amplía también el concepto de interés social incluyendo los acuerdos impuestos de forma abusiva por la mayoría, aun cuando no causen daño al patrimonio social. Asimismo se concretan supuestos de improcedencia de la impugnación en el apartado 3 del art.204 en relación con hechos de escasa relevancia.
Para impugnar un acuerdo de la Junta, ya no será necesario analizar si se trata de un acuerdo nulo o anulable, pues se elimina tal distinción y como consecuencia se unifica a un año (tres meses en cotizadas) el plazo de caducidad de la acción de impugnación que queda desarrollado en el art 205 de la Ley.
El art 206 restringe la legitimación para impugnar, estableciendo para el ejercicio de dicha acción la titularidad mínima del 1% y del 0’1% en cotizadas salvo acuerdos que sean contrarios al orden público en cuyo caso cualquier socio podrá impugnarlo.
Remuneración de los administradores.
El art. 217 de la Ley mantiene en todo caso, la presunción de gratuidad salvo que los Estatutos Sociales establezcan lo contrario. Como novedad, en cuanto al procedimiento de retribución incluye una relación de conceptos retributivos a modo de ejemplo clarificando el contenido del sistema de remuneración que debe recogerse en los Estatutos Sociales. Además se limita la retribución de los administradores, que deberá ser razonable y acorde con la situación económica de la sociedad y con las funciones y responsabilidades que cada uno tiene atribuidas.
La junta general deberá aprobar el importe máximo de remuneración anual del conjunto de administradores teniendo en cuenta la situación económica de la sociedad y los estándares de mercado, correspondiendo a los propios administradores la distribución de dicho importe máximo.
En el caso de que la retribución sea mediante participación en beneficios se fija el límite del 10% de los beneficios repartibles a los socios para sociedades de responsabilidad limitada. En la sociedad anónima, este tipo de retribución, solo podrá restarse de los beneficios líquidos y después de estar cubiertas las atenciones de la reserva legal y de la estatutaria y de haberse reconocido a los accionistas un dividendo del 4% del valor nominal de las acciones (independientemente de que el accionista haya desembolsado su totalidad) o el tipo más alto que los estatutos hayan establecido .
En sociedades cotizadas el cargo de consejero se presume retribuido y corresponderá a la comisión de nombramientos y retribuciones proponer la política retributiva que será aprobada por la junta general cada tres años, determinándose la retribución por el consejo de administración en función del cargo y responsabilidad de cada consejero.
Business Judgment Rule. Deber de diligencia y lealtad.
Se introduce en nuestro derecho la protección de la discrecionalidad empresarial establecido el art. 226 de la LSC con el fin de excluir de enjuiciamiento las decisiones empresariales con el objeto de determinar la existencia o no de negligencia cuando se entiende cumplido el estándar de diligencia, es decir, cuando el administrador ha actuado de buena fe, sin interés personal en el asunto objeto de decisión, con información suficiente y con arreglo a un procedimiento de decisión adecuado.
Quedan excluidas de esta protección las decisiones que afecten personalmente a otros administradores y personas vinculadas y en particular las que tengan por objeto autorizar las operaciones previstas en el art 230 de la LSC.
Además se tipifican los deberes de los administradores de diligencia y lealtad y los procedimientos a seguir en caso de conflicto de interés. (art 225 a 231 de la LSC). Se incluyen en un nuevo artículo 232 las acciones derivadas de la infracción del deber de lealtad posibilitando acciones de impugnación, cesación, remoción de efectos y anulación de actos y contratos celebrados por administradores sin perjuicio de exigir la responsabilidad del administrador según el art. 236 de la LSC.
Responsabilidad de los administradores.
La norma aporta una nueva redacción del art. 236 de la LSC que supone una extensión subjetiva de la responsabilidad de los administradores de forma que el administrador únicamente será responsable de sus actos cuando haya actuado con dolo o culpa. Se incluye una presunción de culpabilidad cuando el acto sea contrario a la Ley o a los Estatutos Sociales. Se extiende la responsabilidad a los administradores de hecho, la alta dirección y destaca la responsabilidad exigible de forma solidaria a la persona física representante de la persona jurídica administradora. El art. 239 de la LSC refuerza la legitimación de la minoría permitiendo a los socios titulares de al menos el 5% del capital social, la interposición directa de la acción de responsabilidad de los administradores frente a los tribunales en casos de infracción del deber de lealtad, sin ser requisito previo la convocatoria de la junta general para su pronunciación.
El art. 241 introduce un plazo de prescripción para la acción de responsabilidad de los administradores de cuatro años a contar desde el día “que hubiera podido ejercerse”. Dicho enunciado lleva consigo consecuencias jurídicas distintas según interpreten los tribunales la naturaleza contractual o extracontractual de la acción de responsabilidad.
Consejo de administración.
El art 249 LSC regula con mayor detalle el funcionamiento del consejo de administración. Se introduce la obligación de que el consejo se reúna trimestralmente, incrementa las facultades indelegables relacionadas con las labores de gestión y control de la sociedad entre las que destacan, la convocatoria de la junta general de accionistas, elaboración del orden del día y proposición de acuerdos, así como las facultades que hubieran sido delegadas en el Consejo de Administración por parte de la Junta General, salvo expresa autorización para subdelegarlas. Establece la necesidad de que la relación de la sociedad con el consejero delegado o un consejero con funciones ejecutivas quede reflejada en un contrato aprobado por 2/3 del Consejo de Administración conforme con la política de retribuciones que apruebe cada 3 años la Junta General.
Además, en el caso de sociedades cotizadas, se amplían aún más las facultades indelegables incluyendo materias de especial importancia y responsabilidad en el ámbito de la gestión social. Se regula específicamente la necesidad de que el órgano de administración adopte la modalidad de consejo de administración, con consejeros nombrados por un plazo máximo de cuatro años y observando criterios de selección de consejeros que favorezcan la diversidad de género, experiencias y conocimientos. Asimismo, se regulan las funciones del presidente y del secretario, se definen las categorías de consejeros y se regula la nueva figura del consejero coordinador para los casos en que el cargo de presidente tenga la condición de consejero ejecutivo.Respecto a los accionistas minoritarios, se rebaja el porcentaje accionarial necesario para el ejercicio de derechos del 5% al 3%, se establece en mil el número máximo de acciones exigibles por los estatutos para asistir a la junta general.

EL CONTRATO DE CUENTA EN PARTICIPACIÓN Y SU UTILIDAD EN LA FINANCIACIÓN DE FARMACIAS.
El contrato de cuenta en participación se regula en el Código de Comercio (art 239 y siguientes) del cual se desprende que “Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determinen”..….. “La liquidación se hará por el gestor, el cual, terminadas que sean las operaciones, rendirá cuenta justificada de sus resultados”.

Se trata de un contrato celebrado por un cuentapartícipe gestor, en adelante “gestor”, que es el titular del negocio, con un cuentapartícipe no gestor, en adelante, “partícipe” que realiza aportaciones de bienes o derechos (nunca trabajo) pero que no forma parte de la actividad en calidad de socio. El gestor adquiere la aportación en propiedad, la integra en su patrimonio y la aplica al desarrollo de la actividad en la que se encuentra interesado el partícipe. Se trata de un “híbrido” entre un contrato de préstamo y una aportación de capital debido a que el partícipe adquiere un derecho sobre unos beneficios o pérdidas en el futuro en lugar de obtener unos intereses. Se trata de un contrato bilateral, de forma que si el gestor necesitase de varios inversores habría de estipular un contrato para cada uno o uno sólo con todos ellos. No se exigen requisitos esenciales de forma.
Esta fórmula de colaboración puede instrumentar la participación en la farmacia familiar cuando se desea regularizar una situación real que suele darse cuando algún miembro que no posea la titulación farmacéutica requerida para ser titular de la oficina desee invertir en el negocio familiar, o, cuando por razones económicas el titular necesite contar con el apoyo de un inversor ajeno a la hora de adquirir una oficina de farmacia.
En el contrato existe una autorización tácita al Gestor a que realice, con toda libertad, todo tipo de actos de administración y disposición, de los bienes objeto de la inversión, en este caso de la Oficina de farmacia, que sean convenientes para el buen fin de la actividad.
No obstante, tal y como señala reiterada jurisprudencia el hecho de denominar el contrato como de cuentas en participación, no determina por sí la naturaleza del mismo. Según Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 julio de 1992, “la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención y declaraciones de voluntad que lo integran y no de la denominación que le hayan atribuido las partes, siendo el contenido real del contrato el que determina la calificación del mismo”.
El artículo 242 del CCo limita la responsabilidad con respecto al partícipe. “Los que contraten con el comerciante que lleve el nombre de la negociación sólo tendrán acción contra él, y no contra los demás interesados, quienes tampoco la tendrán contra el tercero que contrató con el gestor, a no ser que éste les haga cesión formal de sus derechos.” Por tanto el partícipe únicamente se obliga a la entrega al gestor del capital comprometido y a soportar las pérdidas que en su caso le correspondan (salvo que pierda esta condición participando activamente en la gestión o consintiendo que se utilice su nombre en la contratación como titular de la explotación).

La distribución del resultado deberá estar calculada en función de los resultados del negocio del gestor, en la proporción que las partes hayan estipulado en el contrato. Si no se estipulara, la retribución se calculará proporcionalmente al interés de cada parte, valorándose el capital del negocio del gestor previo a la aportación el partícipe, y el capital aportado por el partícipe. En caso de pérdidas, no habrá retribución, pudiendo llegar el partícipe a perder su aportación hasta el límite de lo entregado, sin generar obligación alguna para el gestor, salvo que hubiera mediado dolo, culpa o negligencia en la gestión de éste.

Una vez terminadas las operaciones, el gestor liquidará el contrato de cuenta en participación, rindiendo al partícipe cuenta justificada de sus resultados, conforme previene el art 243 del CCo. Procederá esperar al término de las operaciones en común para practicar la liquidación, cuando éstas se refieran al ámbito de un negocio concreto y así lo han acordado las partes. Si, por el contrario, la cuenta en participación se integra en la actividad ordinaria del comerciante, en defecto de acuerdo expreso, deberá el gestor realizar liquidaciones periódicas, distribuyendo el resultado al final de cada ejercicio económico, coincidiendo con la formulación de las cuentas anuales del mismo. Las cuentas anuales servirán al partícipe información sobre el negocio del gestor.

Este instrumento vuelve a surgir en épocas de escasez de crédito y puede ser una fórmula válida a la hora de buscar financiación ajena ya que se remunera al partícipe en función de los resultados. La oficina de farmacia se encuentra limitada debido a la imposibilidad de constituirse como sociedad mercantil, es por ello que puede servirse de esta figura jurídica para buscar apoyo financiero.

En Uris Riera somos especialistas en derecho mercantil y farmacéutico. Prestamos asesoramiento jurídico, contable y fiscal a farmacias . Consúltenos sin compromiso.